自2008年起国家陆续颁布了许多与房地产市场相关的政策进行调控，市场上也出现越来越多的开发商在从土地一级市场取得土地使用权后，会在二级市场寻求交易目标，导致如今在公司投融资及并购中，许多企业会通过股权转让的方式间接获得目标公司名下土地使用权，这类名为股权转让，实则买卖土地的操作方式通常能够让企业（尤其是房地产开发企业）在最短的时间从一些没有能力开发但名下有地的开发商手中获得土地并完成快速开发，获取收益回报。这种交易方式看似符合市场化准则，但在法律上其是否有效？又存在哪些风险呢？
       首先，我们来看看实务中股权转让与土地交易存在的差异：
       1、股权转让与土地交易的对象、标的不同。股权转让中，交易双方是出让及受让方股东，交易的标的是公司股权，受让方以支付一定对价形式取得或间接取得公司实际控制权。而在土地交易中，转让的标的是有形资产，主体则是现土地使用权人（即目标公司），新受让人通过土地交易，最终获得受让土地的使用权。
       2、两种方式的税费差异明显。股权转让中，主要会涉及个人所得税（或企业所得税）及印花税，其中税负最重的企业所得税仅为20%，但在土地交易中，发生的税费囊括了土地增值税、契税、印花税、营业税及附加、所得税等，其税率总和近40%，甚至更高。
       3、适用法律、转让条件不同。在股权转让适用的主要是《中华人民共和国公司法》或“三资企业法”，转让过程中，对于出让股东名下股权并无具体要求，对于公司名下土地，也未做具体限制。而土地交易适用的是《物权法》、《土地管理法》及相应司法解释、国务院行政法规等，交易过程中需满足两个条件：1、目标公司已按土地出让合同支付了全部土地出让金，并取得土地使用权证书；2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
       4、两种方式办理行政审批的登记部门不同。股权转让在目标企业所在辖区的工商行政管理部门办理备案登记，土地交易则是在目标企业所在市的土地管理部门办理，同时还需进行繁琐的土地评估程序。
       通过上面对比，我们不难发现以股权转让的方式间接获取公司名下土地使用权相较于传统的通过土地转让获取土地使用权的优势还是很明显的：
面对复杂的土地评估手续，漫长的土地交易周期，繁琐的交易申请审批工作，大多企业都会望而却步，而且，一旦涉及土地评估，交易双方将没有任何空子可钻，大大锁死了市场主体交易的自主权。另一方面，繁重的税务负担也是导致企业家们不愿意直接购买土地的主要原因。相反，通过股权转让的方式，能够大大降低企业税负，缩短交易时间，通常在工商行政管理部门申请3天即可办结，最关键是也给了市场主体更广阔的交易空间，无疑是更利于双方交易的一种方式。
       就在前段时间，笔者正好有幸接受某大型地产企业委托，参与了该企业收购咸宁某地块的商业谈判，正是通过这种交易模式顺利帮该企业完成了股权收购，获得了目标企业名下土地使用权。然而，在历经了整个谈判过程后，笔者认为虽然这种模式目前并无效力性强制性法律规定予以禁止，但毕竟该做法规避了高额税费，且在一定程度上影响了市场秩序，其中仍存在诸多法律风险点，稍有疏漏就会使企业承担不必要的经济负担，甚至导致整个交易被认定为无效。因此，设计一个合理的交易架构来尽可能规避可能遇到的法律风险显得尤为重要：
       1、股权转让对价设计要合理。如果出让方与受让方股东之间故意约定低价，以规避税收，极有可能被认定为恶意串通，损害国家利益的行为，不仅会被工商、税务部门追究责任，其对应股权转让价的有关合同条款也会被认定为无效。
       2、确定股权转让程序。明确股权转让中是否存在外资或国有控股的成分，梳理股权转让流程，避免外资审批遇到障碍，或国有资产流失。
       3、避免受让股东吸收目标公司的全部股权。虽然目前税法制度允许企业在不违反法律规定的前提下合理避税，但如果受让股东一次性收购了全部股权，无疑是将购买土地的真意表露无遗，严格意义上，该行为也很有可能被认定以合法形式掩盖非法目的。因此，笔者建议通过多次转让、预留一部分股权代持等均是比较好的解决途径。
       4、目标企业账目要清晰。因为股权转让仅需办理工商部门登记，无须核实土地情况，对于土地是否净地交付、出让金是否全额缴纳，土地是否存在抵押、目标企业资产债务情况的排查对于收购股东即显得尤为重要。甚至需要分析目标企业过去、将来可能遇到的民事、刑事及行政风险，以保障股东交易的安全及股东的合法利益。
       5、制定完备的股权转让文件，包括合作协议、股权转让协议、新章程等，并尽可能约定在出现不同履约状况的补救措施，力争各方实现顺利履约。
       综上，以股权转让方式“拿地”虽无法律明文禁止，但仍尚存诸多风险，笔者希望能够通过设计谨慎的交易方案及投资结构，让收购股权间接取得土地使用权的方式被更多政府部门及司法审判机关所认可，帮助有需求的企业家们实现最便捷、高效，成本最低的交易模式。